Le rapport de l'ANCOLS a été dévoilé par la Confédération nationale du logement :

L'agence nationale de contrôle du logement social épingle la SIDR


Publié / Actualisé
Coût de fonctionnement, rénovation du parc, charges locatives... Dans un point presse tenu ce jeudi 18 août 2016 par la Confédération nationale du logement, un rapport de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) épingle sur plusieurs points la Société immobilière du département de La Réunion (SIDR) bailleur social comptant plus de 23 000 logements sur toute l'île. Le rapport fait état de plusieurs "anomalies et irrégularités" quand à la gestion du bailleur. Erick Fontaine, administrateur de la CNL se dit "très en colère". Interrogé par Réunion 1ere Télé le directeur de la SIDR Bernard Fontaine a déclaré, notamment, "depuis 2014 des orientations stratégiques de la SIDR ont été changées en profondeur et nous avons anticipé sur les critiques de l'ANCOLS".
Coût de fonctionnement, rénovation du parc, charges locatives... Dans un point presse tenu ce jeudi 18 août 2016 par la Confédération nationale du logement, un rapport de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) épingle sur plusieurs points la Société immobilière du département de La Réunion (SIDR) bailleur social comptant plus de 23 000 logements sur toute l'île. Le rapport fait état de plusieurs "anomalies et irrégularités" quand à la gestion du bailleur. Erick Fontaine, administrateur de la CNL se dit "très en colère". Interrogé par Réunion 1ere Télé le directeur de la SIDR Bernard Fontaine a déclaré, notamment, "depuis 2014 des orientations stratégiques de la SIDR ont été changées en profondeur et nous avons anticipé sur les critiques de l'ANCOLS".

Erick Fontaine, administrateur de la CNL est "en colère". Régulièrement, il dénonce les charges locatives abusives de la SIDR, les loyers trop élevés, ainsi que les nombreux cas d'indécence constatés dans une partie récente du parc locatif . Ce jeudi, le rapport définif de contrôle de l'ANCOLS sur la période de fonctionnement du bailleur de 2009 à 2013, vient appuyer les informations délivrées auparavant par la CNL.

 

• "Une politique de rémunération très avantageuse"

En détail, le rapport de l'ANCOLS pointe donc plusieurs anomalies quant aux coût de fonctionnement notamment, au sein de l'entreprise. Premier point énoncé par la CNL, le bilan pointe une politique de rémunération de la société "très avantageuse" pour ses salariés. Citant le rapport,  Erick Fontaine pointe le coût de fonctionnement "a augmenté de 50% en 4 ans, soit un impact direct sur l'entretien des logements".

À ce propos, l'ANCOLS écrit dans son rapport: "Au 31 décembre 2014, la société emploie 451 salariés, soit un ratio d'environ 19 salariés pour 1000 logements, très proche de la médiane nationale dont le ratio se situe à 20 [...] Par contre, les coûts de fonctionnement sont élevés du fait d’une masse salariale non maîtrisée. En effet, les coûts de gestion par logement ont évolué de 1 040 euros en 2009 à 1574 € en 2013 pour une médiane nationale 2013 de 1 220 euros (...) La politique de rémunération de la société est très avantageuse. En effet, les primes et avantages en nature accessoires aux salaires consentis, soit par le biais de la convention collective d'établissement, soit par leur inscription dans le contrat de travail finitial ou par avenant, affectent lourdement les coûts salariaux.

Parmi ceux-ci, au-delà des gratifications de 13ème mois, de primes de bilan, de vacances et d’ancienneté versées à l'ensemble des salariés, les plus significatifs sont:

- la prime d’objectifs dont le montant est fixé dans le contrat de travail (variant de 1500 € à 8000 €); est perçue contractuellement par 66 salariés. Au moment du contrôle, la nouvelle direction de la SIDR a demandé à ses salariés concernés d'y renoncer.  29 salariés ont renoncé à la percevoir. Ele lle n’a pas été payée au titre de 2014 ;

- l'indemnité locative pour "le personnel locataire du parc de la SIDR qui bénéficie toujours d'avantages (dispense de dépôt de garantie, indemnité équivalant à 30 % du loyer pour les salariés logés dans le parc social et 18% pour ceux logés dans le parc intermédiaire). L'ANCOLS cite un précédent rapport qui soulignait  "les salariés locataires de la SIDR ont droit à un abattement sur le montant de leurs loyers. Cet abattement est prévu par la convention collective d’établissement de la société. Il prend la forme d‘une indemnité particulière évaluée à 25% du loyer pour les logements sociaux hors ILM (Immeuble à Loyer Modéré - ndlr)et à 15% pour les ILM. Cet avantage apparaît peu conforme à la vocation sociale de la société et instaure une inégalité de traitement ou sein du personnel...". "La convention collective d'établissement comporte toujours cet avantage qui a été simplement transformé en "indemnité locatives"."

"Indemnité de logement d'un montant moyen mensuel de 900 euros"

Dans le même temps, le rapport de l'ANCOLS montre encore que "l'indemnité de logement versée aux salariés occupant certaines fonctions (directeurs,
responsables de services, gestionnaires administratifs et financiers et gestionnaires de clientèle); d'un montant moyen mensuel de 900 €, cette indemnité n’est pas assortie d’une obligation de se loger dans un périmètre géographique défini".

L'agence note aussi que l'avantage en nature de voyage "dont la périodicité est bisannuelle, permet aux cadres métropolitains (directeurs, responsables de services. de secteurs) de financer leurs billets d‘avion pour aller en métropole avec leur famille; l’indemnité de voyage est aussi versée aux cadres recrutés au sein du département et pour eux, n'est pas assujettie à une obligation d'achat de billets d’avion".

"Un plan d'action pour la réduction des frais de fonctionnement, dont principalement la masse salariale, apparaît indispensable pour permettre la mise en œuvre de la stratégie de l'entreprise", préconise l'ANCOLS.

Dans sa réponse, (...) concernant la politique de rémunération, la SIDR "indique que diverses dispositions sont prises depuis 2014 pour corriger certaines composantes et supprimer les avantages tels que la prime d’objectifs, l'indemnité ou le droit au voyage dont ne bénéficient plus les collaborateurs nouvellement recrutés" souligne toutefois l'organisme de contrôle.

Selon l'ANCOLS, les forts coûts de fonctionnement ont durement pénalisé les finances de la SIDR, "au détriment des actions qui auraient pu être conduites en matière d'entretien du patrimoine", soit la rénonvation et l'entretien du parc locatif vieillissant. Pour Erick Fontaine, ces avantages en nature "ne sont pas supportables".

De son côté, Bernard Fontaine présice que " depuis 2014, les choses sont radicalement différentes. Les coûts sont de 0,4% d’augmentation en 2014, et -2% en 2015, contre 8% d'augmentation par an auparavant. On a supprimé un certain nombre d’avantages comme les primes d’objectif et le personnel a très majoritairement accepté de renoncer à cette prime. Il y a eu au niveau des néogociations avec les syndicats un travail d’accompagnement des efforts de la direction qui est très louable, remarquable. On ne passe pas facilement de plus de 10% par an à -2%. Les départs à la retraite ne sont pas renouvelés, un certain nombre d’avantages ont été supprimés, on a réduit les dépenses d’intérim, le moteur de la SIDR a été réellement refroidi, et ces éléments là doivent être soulignés".

• "Plusieurs salariés de la société sont en situation d’impayés"

Concernant les impayés, des salariés de la SIDR sont dans une situation particulière. En effet, le rapport pointe des impayés non réclamés. "Il ressort du contrôle des dossiers que plusieurs salariés de la société sont en situation d’impayés. Les procédures de recouvrement auprès des salariés en impayés ne sont pas satisfaisantes. L’organisme loue des logements à des salariés dont vingt-un sont en situation d’impayés, alors qu'ils bénéficient d'une indemnité locative." (...). La SIDR doit revoir sa politique de provisionnement des charges et mettre en œuvre efficacement les procédures visant à recouvrer les dettes locatives de ses salariés locataires" écrit l'ANCOLS.

"Des personnes âgées sont menacées d'expulsion pour impayés alors qu'elles n'ont un revenu que de 600 euros par mois (...) que l’on est prêt à engager des procédure à leur encontre alors qu’on laisse courir les impayés au sein même de la SIDR, on se demande si ce n’est pas l’hôpital qui se fout de la charité" commente Erick Fontaine.

Pour autant, le directeur de la SIDR, Bernard Fontaine appuie que "les mêmes mesures sont prises que vis à vis du locataire standard. un salarié de la SIDR locataire peut aussi avoir des accidents de la vie. Nous les traitons avec la même rigueur que le locataire lambda. Le rapport couvre encore une fois une période ancienne. Cela fait partie de ce que va débattre le conseil d’administration avec la question de la TEOM. Je vais demander au conseil de respecter scupleusement les recommandations de l’ANCOLS".
 

• "Le traitement de taxe d'enlèvement des ordures ménagères est empreint d'irrégularités"

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est exigée par la SIDR dès la première année de location des logements neufs. L'ANCOLS épingle la encore le bailleur social. L'organisme de contrôle ecrit : "le traitement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans les charges récupérables est empreint d'irrégularités (non conforme à l’article L. 442-3 du CCH). En effet, les charges sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l’usage de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations et des impositions. Les programmes neufs font l'objet d’une provision TEOM la première année de mise en service. Or, cette taxe n’étant pas exigible l'année de mise en service, les provisions ne sont donc pas fondées".

Pour justifier ce traitement de la TEOM, la SIDR évoque des raisons "pédagogiques". Un argument que l'ANCOLS ne retient pas. "Dans sa réponse (à l'ANCOLS - ndlr), l'organisme (la SIDR - ndlr) invoque une raison pédagogique et le besoin de déterminer correctement un taux d'effort lors de l'attribution. Ces arguments ne sont pas recevables car ils ne permettent pas un respect de la réglementation (...)Même s’il y a remboursement l'année suivante, les visées pédagogiques avancées par l’organisme, ne doivent pas interférer avec la réglementation. (...) La société doit se rapprocher de l'administration fiscale afin d’obtenir des avis détaillés pour mettre un terme aux méthodes actuelles de répartition" estime l'ANCOLS.

Pour le directeur de la SIDR, "les observations sont excessivement techniques? On nous demande de nous rapprocher plus finement du cadastre pour calculer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Aujourd’hui ce que l’on fait c’est que l'on part du total de l’impôt perçu dans la commune et on répartit cet impôt au prorata des surfaces de nos logements en partant du total perçu... C’est quelque chose d’extrêmement équitable. La CNL qui nous a fait un procès sur ce motif en 2012 n’a pas eu gain de cause. La SIDR pratique une politique irréprochable du point de vue de l’équité, on nous demande de perfectionner encore nous outils de mesure on va le faire mais nous respections les dispositions du code de la fiscalité.".

Il ajoute que le terme "pédagogique" correspond au "rapport à la situation budgétaire très tendue de nos familles. On ne peut pas leur laisser une illusion qui serait dévastatrice et qui entraînerait des impayés et des expulsions, donc de vrais problèmes sociaux… On veut surtout que chaque famille, budgétairement, apprenne à intégrer dans les charges qu’elle paye quelque chose qu’elle aura à payer. Si on ne le faisait, je vous assure que la deuxième année, malgré tout ce qu’on leur dirait, les familles ne s’y prépareraient pas, seraient en difficulté pour payer ses charges et se retrouveraient dans une situation délicate. C’est vraiment un souci de prévision budgétaire et de sécurité budgétaire des familles. Ce n’est pas illégal nous sommes respectueux du droit".
 

• Un surcoût de 15 millions d'euros pour l'opération de désamiantage

Le sujet de l'amiante est également soulevé par l'agence de contrôle. Cette dernière révèle un surcoût de 15 millions d'euros concernant l'opération de désamiantage de plusieurs batîments. "La mise en oeuvre tardive de l'établissement des repérages de présence d'amiante préalables (...) l'engagement de travaux de réhabilitation du patrimoine entraine des retards importants dans les délais de réalisation des opérations concernées, des surcoûts non prévus et non pris en charge dans le cadre des plans de financement (...)"

L'ANCOLS ajoute : "la présence d’amiante non décelée au moment des études, donc non prise en compte dans les estimations financières, a entraîné un surcoût d’environ 15 millions d'euros qui n'a pas été pris en charge par I’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine - ndlr). En ordre de grandeur, le coût moyen de la réhabilitation d'un logement passe de 40 000 euros (estimation initiale) à 60 000 euros, remettant en cause le principe même de réhabilitation de certains immeubles".

L'agence dit encore "cette dimension mal prise en compte est aggravée par le fait que l'île de La Réunion n’est pas équipée pour le stockage et le traitement sur place des matériaux amiantés. Ceux-ci doivent être acheminés vers la Métropole par des sociétés spécialisées, provoquant un surcoût très important de ces travaux".

Si ces points principaux ont été longuement énoncés dans le rapport de l'agence de contrôle, l'insatisfaction des locataires y est également pointée ainsi que le retard pris dans l'entretien des logements ont entraîné une recrudescence des réclamations, qui elles aussi tardent à être prises en compte par le bailleur social.

Dans le JT de Réunion 1ère diffusé ce jeudi 18 août, le directeur de la SIDR Bernard Fontaine, interrogé par téléphone précise que "ce rapport relève justement un certain nombre de tendances désagréables de la gestion qui avait pu avoir lieu jusqu’en 2013... Depuis 2014 des orientations stratégiques de la SIDR ont été changées en profondeur, et nous avons anticipé sur les critiques de l’ANCOLS.

Il précise également à Imaz Press que "la période incriminée est celle de (son) prédécesseur, allant de 2009 à 2013... Aujourd’hui l’entretien du patrimoine ancien est la priorité de la SIDR et elle y consacre des moyens importants. Nous avons subi en 2013 et 2014 des pertes de 15 millions, qui ont été consacrés justement au diagnostic de l’amiante dans nos logements anciens, à la conduite d’un certain nombre de programme de désaminatage prioritaire, donc la SIDR avec retard sans doute, a fait ce qu’il faut pour inverser le cours des choses de façon positive et davantage maintenir son patrimoine ancien. On a le patrimoine le plus ancien et nous sommes donc dans une situation unique par rapport aux autres bailleurs sociaux qui sont beaucoup plus jeunes et qui ont un parc beaucoup plus proche de l’intermédiaire... Je le rappelle, nous sommes le bailleur le plus social de la France" termine t-il.
 

La SIDR a maintenant deux mois pour mettre en application les recommandations de l'ANCOLS.

www.ipreunion.com
 

   

1 Commentaire(s)

Marie, Posté
bjr nous sommes un couple avec 3 enfants je suis locataire dans un f3 mon logement est insalubre en mauvais état personne nous aidé j'ai mais enfants qui font de l'asthme en plus aide nous svp