Sortie de défiscalisation :

Beaucoup d'appart à vendre : du tout bénéf pour l'acheteur


Publié / Actualisé
Dans l'île, les immeubles semblent pousser comme des champignons. Tous annoncent la bonne affaire avec le mot-clé "défiscalisation". Destinés à être achetés par des contribuables aisés alléchés par la perspective d'une réduction d'impôts importante sur six, neuf ou douze ans, ces appartements de petites et moyennes surfaces, F2 et F3, sont la plupart du temps revendus dès la fin du contrat de défiscalisation. Pour permettre à l'investisseur de bénéficier d'une nouvelle niche fiscale. Logique. Sauf qu'aujourd'hui ces appartements arrivés en fin de défiscalisation, sont trop nombreux sur le marché.
Dans l'île, les immeubles semblent pousser comme des champignons. Tous annoncent la bonne affaire avec le mot-clé "défiscalisation". Destinés à être achetés par des contribuables aisés alléchés par la perspective d'une réduction d'impôts importante sur six, neuf ou douze ans, ces appartements de petites et moyennes surfaces, F2 et F3, sont la plupart du temps revendus dès la fin du contrat de défiscalisation. Pour permettre à l'investisseur de bénéficier d'une nouvelle niche fiscale. Logique. Sauf qu'aujourd'hui ces appartements arrivés en fin de défiscalisation, sont trop nombreux sur le marché.

Une situation qui s'explique par l'envol des premiers programmes de défiscalisation. " Nous avons connu les années folles de la défiscalisation, des années pendant lesquelles on a construit beaucoup, peut-être trop et souvent trop vite, entre 2003 et 2008. Ensuite jusqu’à 2013, on a moins construit et le flux a encore ralenti depuis cinq ans, analyse André Ladevèze, de la Fédération Nationale des Agences Immobilières (FNAIM). Entre 2003 et 2008, le parc immobilier a  progressé de 176 000 à 285000 unités. Aujourd’hui on est sur une estimation totale à 319 000 logements. "

Entre temps, les premiers lots sont arrivés en fin de défiscalisation. Et ont été petit à petit proposés à la vente. Or un investisseur n'a pas intérêt à acquérir ce type de produit, il achète du neuf, pour défiscaliser. "Et le ménage réunionnais moyen cherche plutôt une villa F4 minimum ", précise l'expert immobilier. Alors qui achète ces biens en fin de défiscalisation ? " Des célibataires ou couples qui n'ont pas le budget pour la villa", répond André Ladevèze.

Une baisse de 20 à 40%

Or le plafond moyen de ces acheteurs se situe en moyenne à 130 000 euros pour un F3. Souvent très loin des espérances des vendeurs (métropolitains non résidents à 80%), qui attendent de retrouver leur mise, soit plutôt 165 000 à 190 000 euros pour un appartement F3, selon qu'il a vue ou non sur la mer. Sauf dans l'Ouest où les prix restent hauts, voire même avec plus-value selon les secteurs, l'ensemble du parc immobilier sorti de défiscalisation affiche une baisse allant de -20% à -40%, un peu moins en centre-ville de Saint-Denis", analyse André Ladevèze. Qui temporise : "Ce n'est pas spécifique aux DOM, en métropole aussi ce niveau de dévaluation existe, quand le bassin d'emploi n'est pas assez tonique".

Une enquête récente montre que près de 70% des appartements vendus le sont après forte baisse de prix. Quand le propriétaire s’entête sur un prix de vente élevé, le bien ne se vend pas. " Dans ma résidence, il y a quatre appartements F3 et F2 à vendre depuis deux ans, souligne Maryse, qui habite à Sainte-Clotilde, un secteur annoncé comme souffrant d'une décote jusqu’à 40% du prix  d’achat neuf. " J’étais intéressée, car ils sont spacieux et bien équipés et tant qu’à payer un loyer... Mais ma banque ne me suivait qu'à 125 000 euros. "

Un bénéfice pour les petits revenus

Renseignements pris sur le site de l’agence, les deux F3, sans doute achetés aux alentours de 180 000 euros, sont proposés à 165 000 euros. 35 000 euros au-dessus du prix moyen pour ce type de produit : 130 000 euros pour un F3.  " Il ne faut pas diaboliser la défiscalisation, relativise André Ladevèze. La défiscalisation a permis de compenser le déficit de logements que l’on avait au début des années 2000 ". Tout en " encadrant " les prix des loyers, inférieurs de 20% au prix du marché. " Le locataire réunionnais bénéficie de cet avantage. Et quand il souhaite investir lui-même pour sa résidence principale sur ce type de biens, il profite d’un prix d’achat très intéressant ", souligne l'agent immobilier.

Selon lui, la défiscalisation ne tire pas le marché vers le bas : " La défiscalisation concerne des appartements de petites surfaces, une demande forte tant en location qu’en achat à petit prix. Sur ce type de biens, la revente est nettement à la baisse, le bénéfice est donc pour l'acheteur réunionnais à petits revenus. Le ménage réunionnais à revenus moyens, achète une petite villa F4 qui ne subit pas de décote en ricochet de celle, généralement effective, des appartements en sortie de défiscalisation.".

ml/www.ipreunion.com

   

2 Commentaire(s)

Erick , Posté
La situation est plus complexe que ça. Qui va pouvoir acheter? Des Réunionnais?
Est ce que les banques de la place joue le jeu sachant que nos salaires à La Réunion sont bas.... vaste débat. Le Réunionnais Propriétaire de moins en moins
Fred, Posté
Article intéressant, et simple à lire. L essentiel est dit.
Rien à voir avec les autres médias en ligne.
Merci pour cette analyse.