Charges locatives : les locataires toujours frappés au portefeuille

Le prix d'un logement pour les locataires ne se limite pas à un loyer payé au bailleur. Il comprend le loyer principal et les charges locatives qui couvrent les services et l'entretien courant des équipements et accessoires liés à jouissance du bien. Chaque année ces charges représentent plusieurs dizaines de millions d'euros payés par les locataires. La CNL a enquêté sur ces charges, pour sensibiliser les acteurs du logement social et les locataires. L'objectif de cette étude est de faire baisser les coûts des loyers dans le logement social à La Réunion. De plus avec le nouveau système d'actualisation la CNL craint un appauvrissement des locataires entrainant plus de difficultés pour un public déjà très impacté par la situation économique à La Réunion.

Nouveau système d'actualisation

Le public locataire à La Réunion :

La CNL estime que 80 % des locataires dans les logements sociaux bénéficient de l’allocation logement. Dans une enquête menée par l’ARMOS il est précisé que le revenu brut des locataires a diminué de 4% ses dernières années.
Dans le même temps le prix du loyer principal fixé par les bailleurs sociaux augmente ainsi que les charges et l’allocation logement diminue.

Les locataires ont été sanctionnés en 2017 et 2018 :
En 2017 et 2018 on retiendra que le gouvernement a baissé l’allocation logement de 5 € ( Octobre 2017 ) et en 2018 afin de faire des économies. Il a été décidé de ne pas revaloriser l’allocation logement en 2018.

Une injustice supplémentaire en 2019 :
Les locataires avaient déjà subi une perte de 5 à 8 € mensuel en 2017 et 2018 ( AL et loyer principal) et des augmentations de charges locatives pouvant atteindre 8 € mensuel.
Ainsi sur l’année 2018 c’est près de 195 euros de dépenses supplémentaires pour des locataires qui n’ont pas eu de revalorisation de minima sociaux, pas d’augmentation de revenus.

Les bailleurs sociaux :

• Augmentation les loyers de 1.25 % ( 60 à 82 euros an)
• Augmentation des charges locatives pour les locataires jusqu'à 60% en plus

Le gouvernement :
• L’allocation logement ne sera pas valorisé en fonction de l’inflation (prévision de 2%) mais de 0.3%, l’objectif étant de récupérer plus de 1 milliard d’euros sur le dos des locataires.
• La réforme de l’allocation logement obligera les locataires à faire tous les 3 mois la déclaration de leurs ressources et des calculs de la CAF pour les revenus qui évolueront (jusqu’en 2018 il était pris en compte les revenus N-2)


Exemple d’une locataire elle subit une augmentation de 32 % sur les 3 dernières années, n’est pas pris en compte la régularisation de charges de 11.57 € par mois qui se rajoute en 2019. Soit une augmentation totale de 38% en rajoutant la régularisation des charges. (Données fournies par la CNL).

Charges locatives à la Réunion

Le prix d'un logement pour les locataires ne se limite pas à un loyer payé au bailleur. Il comprend le loyer principal et les charges locatives qui couvrent les services et l'entretien courant des équipements et accessoires liés à jouissance du bien. Chaque année ces charges représentent plusieurs de dizaines de millions d'euros payés par les locataires. La CNL a enquêté sur ces charges, pour sensibiliser les acteurs du logement social et les locataires. L'objectif de cette étude est de faire baisser les coûts des loyers dans le logement social à La Réunion.

Lire aussi => La CNL dénonce le gel des allocations logement et l'augmentation des loyers

Les charges locatives sont les dépenses que le bailleur engage pour l'entretien d'un immeuble ou un groupe d'habitations. Ses dépenses sont payés en général chaque mois par le locataire et en même temps que le loyer principal. Elles sont définies par le décret du 26 aout 1987.

La CNL est très souvent sollicitée par les locataires afin de faire des contestations sur les coûts, la qualité ou l'absence de service offert liés aux charges locatives. La Confédération Nationale du Logement a lancé cette étude afin de comprendre l'évolution des charges et le prix des différentes dépenses. Les équipes de la CNL ont analysé les groupes d'habitations des 7 bailleurs sociaux à La Réunion : Shlmr, Sidr, Semac, Semader, Sodiac, Sedre et Sodegis. Les contrôles ont porté sur 150 groupe d'habitation soit environ 148000 logements et locataires.

Les grands postes de dépenses qui reviennent sont : la TEOM (taxe d'ordure ménagère) qui représente 34% des dépenses et les frais d'entretien d'immeubles qui absorbent 40% des dépenses. Il y a également pour les locataires des dépenses liées à l'eau des parties communes, entretiens des espaces verts, électricité, entretiens des parties communes, ecs, ascenseurs, désinsectisation et diverses dépenses.

Les postes principaux des charges locatives par bailleur

Shlmr
36% : taxe enlèvement ordures ménagères
31% : entretien parties communes
12,62% : divers
9% : ascenseurs
4% : entretien espaces verts
3% : électricité
2% : ecs
2% : eau parties communes
0,38% : désinsectisation

Sidr
41% : taxe enlèvement ordures ménagères
38% : entretien parties communes
7% : entretien espaces verts
5% : ascenseurs
3,5% : ecs
3% : électricité
2,5% : eau parties communes

Semader
50% : entretien parties communes
33% : taxe enlèvement ordures ménagères
7% : divers
4% : entretien espaces verts
4% : électricité
2% : ascenseurs

Sedre
51% : entretien parties communes
42% : taxe enlèvement ordures ménagères
4% : électricité
2% : eau parties communes
1% : divers

Semac
35% : divers
32% : entretien parties communes
25% : taxe enlèvement ordures ménagères
5% : entretien espaces verts
2% : électricité
1% : eau parties communes

Sodegis
38% : entretien parties communes
34% : taxe enlèvement ordures ménagères
10% : divers
9% : entretien espaces verts
6% : ascenseurs
2% : électricité
1% : eau parties communes

Sodiac
38% : entretien parties communes
36% : taxe enlèvement ordures ménagères
10% : ascenseurs
5,8% : divers
5% : électricité
4% : entretien espaces verts
1% : eau parties communes

La CNL précise que sur les trois dernières années, en moyenne, les charges locatives qui ont fait l'objet d'une analyse les augmentations varient d'un bailleur à l'autre sur des postes de dépenses identiques. Globalement les charges n'ont pas connues de baisse. Ces charges coûtent plus cher aux Réunionnais que les mêmes postes comparables Réunion-Métropole. Les trois postes qui se retrouvent chez tous les bailleurs sont : entretien de l'immeuble, entretien de l'ascenseur et la taxe d'ordure ménagère. L'entretien de l'immeuble représente 34% des dépenses, les prix au mètre carré varient de 3,69€ à 5,91€ selon les bailleurs sociaux. Le coût des ascenseurs est également élevé et présente des disparités selon les bailleurs. En général il représente 8% des dépenses et est le troisième poste le plus élevé. Ces coûts varient du simple au double selon les bailleurs de 2500€ pour la Semader et jusqu'à 7189€ pour la Sodiac. Selon Erick Fontaine "Dans le privé les prix tournent autour de 2000€ par intervention".

Différence flagrante entre les charges sur le loyer social et le loyer privé

Si le prix des loyers sont réglementés, le prix des charges locatives pourtant payés par les locataires tous les mois en même temps que leur loyer n'est pas plafonné. D'après la CNL qui s'appuie sur un comparatif auprès d'agences immobilières ou propriétaires, les charges dans le secteur social sont beaucoup plus élevées.

Privé : 8% - Sodiac : 15% - Sodegis : 15% - Sidr : 16% - Shlmr : 15% - Semader : 12% - Semac : 13% - Sedre : 15%

Le coût moyen des charges s'établissent en moyenne à 68€ par mois et par locataire dans les immeubles collectifs, la CNL a constaté des "pointes" sur les charges avec un niveau mensuel de 175,02€ sur un groupe de Saint-Denis. Dans le privé le coût moyen est de 52,10 €. Une étude de l'Insee sur le "Panorama du logement à La Réunion fin 2013" et publié en janvier 2017 indique que cette dépense s'élevait à 54€ en moyenne dans le secteur social et à 37€ dans le privé collectif.

Conclusion de la CNL

L'objectif de la Confédération Nationale du Logement est de sensibiliser les bailleurs sur des moyens, méthodes à mettre en place afin d'alléger le coût du loyer à travers les charges locatives payées par les locataires. Elle préconise la mutualisation des moyens pour un meilleur service à moindre coût doit être mise en place dans des délais très court. Cette recommandation a pour objectif d'obtenir la sécurisation des coûts en prenant en compte la situation économique dégradée à La Réunion et également des locataires à bas revenus avec ou sans allocation logement. La CNL pense qu'il sera nécessaire que les bailleurs en lien avec les associations de locataires, les EPCI et les communes travaillent sur un nouveau fonctionnement en intégrant la mutualisation des moyens.

Nous avons contacté plusieurs bailleurs sociaux à ce sujet. Jessica Bois représentante des locataires de la Semader a répondu à quelques questions. Pour elle, à titre personnelle, le nouveau système d'actualisation est une bonne chose. Mme Bois explique qu'avec le GLR (groupement des locataires de La Réunion) ils avaient milité afin d'avoir une actualisation en temps réel afin d'avoir moins de disparités entre les aides et les loyers. Elle évoque la situation de beaucoup de locataires qui ont des contrats précaires et auront des aides plus adaptés avec ce nouveau système. Pour les retraités, "l'État doit faire un effort pour eux". Selon la représentante des locataires de la Semader, il existe beaucoup d'aides qui ne sont pas connues des retraités. "Il faut un réel partenariat entre les bailleurs sociaux, les services de l'État et les collectivités pour les accompagner". Elle pointe également la responsabilité de certains locataires qui dégradent, ou ne prennent pas soin des parties communes. Ça implique une augmentation des coûts pour tous les locataires. Il faut également rajouter des démarches administratives lourdes, lors du signalement d'une infiltration par un locataire, il se passe parfois plusieurs mois, entre la constatation, l'appel d'offre pour avoir un prestataire, la validation des commissions et la réparation ou la remise en état du logement. "Ces démarches augmentent les coûts". Jessica Bois propose d'aller plus vers les régies de quartier. Il s'agit d'une structure entre l'entreprise et l'association, et permet de mettre en relation les personnes du quartier pour réaliser des petits travaux. Ça crée de l'emploi local et permet une meilleure qualité de vie et peut-être un meilleur respect des infrastructures. Elle conclue "Faut garder les entreprises locales (via les appels d'offres) et faire fonctionner les régies de quartier".

Denis Chidaine, délégué à l'Armos Oi (Association Régionale des Maîtres d’Ouvrage Sociaux et aménageurs - Océan Indien) a apporté des précisions. "C'est une bonne étude de la CNL", il évoque aussi qu'un observatoire est en cours de création afin d'avoir un oeil sur ces charges locatives. Pour le plus gros poste de dépense, la taxe d'ordure ménagère, les bailleurs n"ont pas la main et c'est avec les collectivités qu'il faut travailler à réduire ces taxes. Il rappelle l'intérêt des bailleurs à travailler ensemble car chaque bailleur dispose d'un contrat différent pour des prestations communes. Ce travail de mutualisation a déjà commencé avec les élections des représentants des locataires. "Les élections se passent de la même façon pour tous les bailleurs" les dates et les prestataires sont communs. Ce travail sera renouvellé sur d'autres postes de dépenses, les ascenseurs, l'entretien des espaces verts ou encore l'entretien des parties communes.

Des propos confirmés par Jacques Durand le Directeur Général de la Sidr. Il rajoute "Il n'y a pas de marges sur les charges locatives". Les bailleurs sociaux essaient de maitriser les coûts. M. Durand précise également que les bailleurs sont soumis à des règles et ne peuvent pas négocier les prix lors des appels d'offres. Les commissions qui valident ces décisions, sont différentes et les prestataires n'ont pas les mêmes prix pour des prestations similaires. Selon le directeur de la Sidr, il y a un contrôle à effectuer sur la qualité des prestations effectuées et mutualiser les appels d'offres permettront de maîtriser les dépenses. Jacques Durand rappelle également "À la Sidr, nous avons les loyers les moins chers". Les bailleurs sociaux semblent donc prendre ce problème au sérieux et commencent déjà un travail de mutualisation afin de réduire les dépenses. Cela profitera aux locataires du parc social de La Réunion.

jb/www.ipreunion.com

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