Impact de la crise sanitaire :

Reprise du marché immobilier : des ventes record mais une offre en baisse constante


Publié / Actualisé
L'Observatoire de l'immobilier fait le point sur le secteur à La Réunion et l'impact de la crise sanitaire. Ainsi la demande s'est montrée très dynamique dès le mois de mai, avec plusieurs records. Le volume élevé des ventes a lieu aussi atteint des records, et le segment du littoral ouest est finalement peu impacté. Le niveau de l'offre par contre est insuffisant et il s'affaiblit constamment depuis le mois de mai notamment dans le sud de l'île. Nous publions ci-dessous le communiqué de l'Observatoire de l'immobilier. (Photo d'illustration rb/www.ipreunion.com)
L'Observatoire de l'immobilier fait le point sur le secteur à La Réunion et l'impact de la crise sanitaire. Ainsi la demande s'est montrée très dynamique dès le mois de mai, avec plusieurs records. Le volume élevé des ventes a lieu aussi atteint des records, et le segment du littoral ouest est finalement peu impacté. Le niveau de l'offre par contre est insuffisant et il s'affaiblit constamment depuis le mois de mai notamment dans le sud de l'île. Nous publions ci-dessous le communiqué de l'Observatoire de l'immobilier. (Photo d'illustration rb/www.ipreunion.com)

L’offre de biens est en baisse sensible :

- 25 % de baisse du niveau de l’offre depuis Juin 2018 (création de l’indice, niveau 100).
- Accélération du phénomène depuis Mars 2020 (niveau 82) pour atteindre le niveau 75 en Juillet, soit 7 % de retrait en 5 mois.
- La baisse est plus accentuée pour les maisons, avec 35 % d’offre en moins depuis Juin 2018 et 8 % depuis le mois de Mars.

La demande d’acquisition est en forte hausse :

- Léger frémissement remarqué mi-Avril.
- Premier plus haut historique enregistré au mois de Mai (indice de niveau 150).
- Second plus haut historique en Juin (indice de niveau 216).
- Volume toujours très élevé en Juillet (indice niveau 200).
- Les appartements sont les biens les plus ciblés en Juin et Juillet (Invest/PA).

Le volume des ventes reprend très fortement :

L’augmentation remarquable de la demande s’est traduite par des actes - d’acquisition – et ne relève donc pas d’une simple curiosité ou de projets oniriques de la part des consultants.

- Les mois d’Avril et Mai enregistrent logiquement des plus bas historiques (niveau d’indice 63 et 62).
- Le mois de Juin atteint le niveau très élevé de 199 points, suivi par un mois de Juillet tout aussi dynamique (niveau d’indice 186). Ces deux mois surpassent les mois de Juin et Juillet 2019 (niveau d’indice 177 et 171).
- Les maisons ont connu la plus forte progression des ventes.

Les délais recensés par notre IMMI se rétablissent :

- Les délais sont impactés par le confinement qui a gelé de nombreuses signatures et accusent logiquement une forte augmentation en Mai et Juin.
- Ces délais s’établissent à un niveau usuel (100) dès le mois de Juillet.

Bilan de ces trois mois de reprise :

- La demande réelle est très dynamique dès le mois de Mai, avec trois records successifs au cours du dernier trimestre.
- Le volume très élevé des ventes affiche un second plus haut historique en Juin (199 versus 210) et est quasiment maintenu en Juillet (186, troisième plus haut historique).
- Le segment qui semblait le plus vulnérable en raison de la crise sanitaire, les appartements situés sur le littoral Ouest, littéralement boostés par le marché de l’investissement saisonnier depuis trois ans, ne subit aucun contrecoup puisque le volume des ventes atteint son plus haut historique en Juin puis en Juillet.
- Le niveau de l’offre, structurellement insuffisant à la Réunion, exception faite du segment des appartements en sortie de défiscalisation situés hors littoral Ouest, s’affaiblit constamment depuis le mois de Mars, notamment dans la région Sud.

Le moteur de la reprise :

- Effet de rattrapage d’une période d’assignation à domicile qui a neutralisé, de facto, tout projet d’achat immobilier pendant deux mois dans un marché où la demande est structurellement très importante.

 - Attractivité accrue de l’immobilier en tant que valeur refuge dans le cadre d’un contexte incertain et anxiogène (voir les résultats de notre enquête sur www.immodesiles.fr).

- Réaction de protection d’un grand nombre de ménages qui, devant la menace, avérée ou non, de captation de toute ou partie de leur épargne par l’Etat, ont sanctuarisé leurs liquidités en investissant dans l’immobilier.

Ces trois phénomènes sont purement conjoncturels.

Perspectives second semestre 2020 :

Compte tenu d’un contexte sanitaire imprévisible, très fortement amplifié par les décisions politiques et administratives, il est très difficile d’anticiper l’évolution du marché au cours des prochains mois.

Voici quelques pistes de réflexion :

- Les trois causes majeures de la hausse très élevée de la demande et du volume des ventes sont purement conjoncturelles. Il est fort probable que ces achats ne seront pas récurrents. Nous devrions alors retrouver un niveau usuel de demandes d’achat.

Mais…

- Les autorités bancaires (HCSF) ont exigé, fin 2019, que les banques adoptent des règles d’octroi de financement plus restrictives (apport, taux et durée d’endettement).

- Face à la frénésie d’achat manifestée au cours des derniers mois, il est possible qu’une partie des propriétaires vendeurs soient tentés de réhausser leurs prétentions financières.

Conclusion :

Cette conjonction entre une baisse – relative – de la demande, une restriction des conditions de financement et une hausse des prix demandés pourrait créer une tension sur le marché et une baisse sensible du nombre de transactions...

Notre IMMI du mois d’Août – analyse partielle – met en exergue les éléments suivants, qui confirmeraient cette réflexion:

- La demande d’acquisition accuse une baisse de l’ordre de 10 % par rapport au mois de Juillet, ce qui nous situerait aux environs de l’indice 180 en fin de mois, niveau très élevé - 3ème record historique – et indiquerait un atterrissage en douceur de la frénésie d’achat enregistrée à partir du mois de Juin.

- Le volume des ventes est également en baisse – plus sensible – est serait très inférieur, s’il se confirme, à la moyenne mensuelle du second semestre 2019.

L’explication tenant au particularisme du mois d’Août – vacances hors territoire insulaire et rentrée des classes " mobilisatrice " pour les familles – ne résiste pas réellement à notre analyse historique : Si la demande a effectivement baissé dans des proportions similaires en 2018 & 2019, le volume des ventes n’a pas baissé en Août 2019 et a même progressé en Août 2018 (par rapport à Juillet).

- Parallèlement, le volume de l’offre de biens poursuit sa baisse.

www.ipreunion.com / redac@ipreunion.com

   

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