Mercredi 6 juillet, la Ville de Saint-Denis a procédé à la signature de la vente de 4 Logements Très Sociaux (LTS) à leurs occupant.es locataires. Une opération vertueuse qui s'inscrit dans un objectif plus large de cession du parc locatif très social communal en vue d'améliorer les conditions de vie de Dionysien.nes à très faibles revenus. Nous publions ci-dessous le communiqué de la ville de Saint-Denis. (Photo : ville de Saint-Denis)
La commune de Saint-Denis possède près de 550 logements dits très sociaux, loués par des personnes disposant de très faibles revenus. Or l’accession à la propriété est un moyen de s’émanciper socialement. Fraternelle, solidaire et engagée pour l’épanouissement de tous.tes ses habitant.es, la Ville souhaite donc inciter les Dionysien.nes à acquérir leur logement afin d’améliorer leur cadre et leurs conditions de vie.
En conformité avec la loi Elan de 2018, la commune et les promoteurs des logements sociaux qui travaillent avec elle peuvent vendre ces différents logements à leurs locataires. Ces logements sont alors vendus à prix coûtant, au prorata du nombre d’années passées dedans.
- 4 locataires de longue date achètent leur logement -
La Ville a donc procédé à la vente de 4 logements ce mercredi 6 juillet :
- Un T5/6 dans le lotissement Morange 2, secteur Montgaillard, à sa locataire en place depuis 1988, pour un montant de 12 053,69 euros,
- un T3/4 dans le lotissement Framboises 3, secteur Saint-François, à ses deux locataires en place depuis 1989, pour un montant de 10 963,77 euros,
- un T4/5 dans le lotissement Jamblons, secteur Bois de Nèfles, à ses deux locataires en place depuis 2005, pour un montant de 10 518,90 euros,
- un T4/5 dans le lotissement Framboises 1, secteur Saint-François, à sa locataire en place depuis 1992, pour un montant de 10 671,43 euros,
Ces prix très faibles (indiqués hors frais de notaires) s’expliquent par le fait que l’ensemble des loyers déjà payés par les locataires sont considérés comme un versement pour l’achat du bien. Cette pratique permet aux locataires, notamment à celles.eux installé.es dans des logements depuis de longues années, d’acquérir ainsi un bien patrimonial. Ce bien peut ensuite être transmis à leurs héritier.es.
- Vers la redynaminsation d'une procédure en perte de vitesse : des objectifs ambitieux -
Dès 1992, la Ville de Saint-Denis avait mandaté la SODIAC pour l’accompagner dans la vente des LTS à leurs occupants. 250 logements ont ainsi été vendus à leurs locataires jusqu’en 2014. En 2015, la Ville a tenu à redynamiser ce processus, en remobilisant la Sodiac : 6 ventes ont été réalisées sur 2015 et 2016. La Direction de l’Habitat a ensuite poursuivi en régie la prise en charge de la cession aux occupants, permettant de réaliser 9 ventes de 2018 à 2020. Depuis 2020 et la nouvelle mandature, une nouvelle dynamique a été initiée pour promouvoir le dispositif de vente des LTS auprès des locataires (voir paragraphe suivant). La Ville s’est donc fixée l’objectif d’atteindre 300 ventes d’ici la fin du mandat, soit plus en 5 ans que ce qui avait été réalisé en 20 par un mandataire disposant de l’ingénierie requise. Le changement de notaire intervenu en 2021 agit sensiblement sur la rapidité de traitement des dossiers, dans le cadre du partenariat conclut avec Maître Jacques Rivière pour une gestion complète des dossiers par son office et une liaison directe auprès des potentiels acquéreurs. Ainsi, 50 à 60 ventes annuelles devraient pouvoir être réalisées.
- Accompagner les locataires de la ville -
Plusieurs étapes doivent être mises en oeuvre pour mener à bien une vente :
- recherche de candidats à l’acquisition,
- détermination du prix de vente en lien avec le Trésor public et information sur le prix de cession,
- transmission du dossier complet au notaire (délibération, prix, modèle d’acte de vente ou origine de propriété, fiche d’information personnelle à renseigner par le locataire…)
- acceptation de l’offre et recherche de financement par la famille,
- réalisation de travaux de remise aux normes le cas échéant,
- constitution du dossier réglementaire : certificat d’urbanisme, diagnostic immobilier préalable à la vente, diagnostic assainissement (SPANC ou CISE) rallongeant les délais,
- constitution d’un dossier d’acquisition/amélioration le cas échéant,
- compromis de vente si le locataire doit recourir à un prêt bancaire,
- acte de vente.
Fraternelle et solidaire, la Ville a choisi d’accompagner les locataires dans leur processus d’acquisition afin de faciliter leurs démarches :
- Les techniciens de l’Habitat effectuent une visite technique sommaire du logement à vendre, afin d’engager le cas échéant une remise aux normes et anticiper les diagnostics obligatoires.
- Dès que les locataires se montrent intéressés, la Ville leur adresse un courrier indiquant le prix de vente qui s’établi entre 10 000 et 25 000 euros, frais de notaires compris, grâce à la déduction des loyers perçus à hauteur du montant du bâti.
En parallèle, l’équipe municipale travaille à la mobilisation de plusieurs leviers pour accélérer les processus de vente :
- le lancement d’une campagne de communication massive auprès de tous les locataires,
- la mise en place d’un Bordereau de Prix Unitaire pour des travaux en adéquation avec les logements et à coûts optimisés,
- l’établissement rapide des limites de propriétés le cas échéant,
- l’accompagnement des locataires dans le montage des dossiers d’aide au financement pour leur acquisition et/ou leurs travaux, notamment via un partenariat avec le Département,
- la possibilité, pour les personnes exclues des dispositifs de financement, d’intégrer à l’acte de vente un règlement échelonné sur cinq ans,
- le renforcement de la cellule gestion locative des LTS.
1 193 Lots réalisés entre 1982 et 1989 :
- 802 appartenant à la ville (dans 33 groupes d'habitation) dont 547 restent à céder
- 391 à la SIDR, dont 180 restent à céder
30 % de propriétaires à Saint-Denis et 50% à La Réunion contre 60% au niveau national